ING ziet geen doemscenario woningbouwprojecten na faillissementen Duitse vastgoedontwikkelaars

Het nieuws dat een aantal Duitse woningvastgoedontwikkelaars failliet is gegaan, roept de vraag op of dit ook in Nederland zal gaan gebeuren. “In Duitsland staat de woningmarkt, evenals die in Nederland, stevig onder druk,” zegt Jan van der Doelen van de ING Bank

Volgens Van der Doelen kampt de markt in Duitsland met hoge bouwkosten, een hoge rente en krapte op de arbeidsmarkt. “Dat zorgt ook hier voor onrust. Vooral de voor Nederland typische bouwende ontwikkelaars lijken goede buffers te hebben. Zijn die goed genoeg om uit de problemen te blijven?“

Zowel het aantal afgegeven bouwvergunningen als het aantal verkochte woningen daalde fors in Duitsland, beide al meer dan 50 procent in 2022 ten opzichte van een jaar eerder.

Voor 2023 ziet Van der Doelen niet direct een herstel. “De hoge bouwkosten en dito rente zijn hier debet aan. Zonder voldoende (voor)verkoop is het risico om te gaan bouwen te groot, komt er geen geld in kas en kan een ontwikkelaar uiteindelijk de rekeningen niet meer betalen. Er is meestal geen andere inkomstenbron waarop geleund kan worden. In zo’n geval wordt externe financiering dan ook nog eens extra lastig.”

In Nederland is volgens Van der Doelen deze situatie grotendeels vergelijkbaar, maar de dalingen zijn minder scherp. Het aantal afgegeven vergunningen liet in het tweede kwartaal zelfs een stijging zien ten opzichte van het eerste kwartaal.

De grootste projectontwikkelaar, BPD (onderdeel van Rabobank), maakte tijdens de publicatie van de halfjaarcijfers een nettoverlies bekend. Het aantal door hen verkochte woningen daalde met 19 procent.

Maar, gaat Van der Doelen verder, “een groot deel van de ontwikkelaars in Nederland is tevens bouwbedrijf. Deze ‘bouwende ontwikkelaars’ bezitten een substantieel deel van de grond waarop (ooit) woningen kunnen worden gerealiseerd. Zij hebben in de afgelopen jaren, door de gunstige situatie op de woningmarkt, een goed rendement kunnen halen waardoor buffers konden worden opgebouwd. En met andere bouwactiviteiten, bijvoorbeeld in opdracht van derden of op het gebied van aanpassingen en verduurzaming van bestaande gebouwen, zorgt dat voor meer spreiding van inkomsten dan alleen uit projectontwikkeling.”

“Spreiding van inkomsten en grotere buffers zorgen voor meer weerstand in moeilijke tijden. Op basis van cijfers die ik tot nu toe heb gezien, lijken de Nederlandse bouwbedrijven dat goed voor elkaar te hebben. Maar aandacht voor het aanscherpen van het risico-acceptatiebeleid blijft in de huidige marktsituatie topprioriteit.”